Обязанность организации, управляющей МКД…

Просмотры:465 Общее имущество МКД

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирных домах, как правило, возлагают полномочия на свою управляющую компанию исполнять функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего...

Читать далее

Трудовые отношения председателя правлен…

Просмотры:713 Управление многоквартирным домом

Вопрос о том, можно ли считать председателя правления ТСЖ работником товарищества, долгое время являлся предметом споров среди специалистов. В настоящее время данный миф развеян.

Читать далее

Фоторепортаж с празднования Дня работник…

Просмотры:879 События

В преддверии профессионального праздника в МВДЦ «Сибирь» г. Красноярска состоялось торжественное мероприятие, на котором собрались ветераны и лучшие работники жилищно-коммунального комплекса Красноярского края. Фоторепортаж с празднования смотрите здесь.

Читать далее

Подпорная стена. Кто ответит за содержан…

Просмотры:1160 Общее имущество МКД

Подпорная стена – это конструкционное сооружение, удерживающее от обрушения и сползания находящийся за ней массив грунта на уклонах местности. Предназначение подпорной стены утрачивается без существования земляного полотна. Следовательно, подпорная стена...

Читать далее

У придомовой границы

Так случилось, что красная линия на плане застройки этого квартала Красноярска не совпала с линией, которую определили местные жители. Да и где будет проходить граница этого земельного участка по документам, пока неизвестно. Но жильцы уже поставили блокпост у въезда на свою придомовую территорию. Точнее, положили бетонные блоки на дорогу — теперь проезд к их домам закрыт для посторонних. 

Транзит через двор

В новом жилом квартале «Зеленый городок» все предусмотрено для удобства людей. Район с развитой инфраструктурой, к современным высоткам прилагаются просторные дворы с игровыми площадками, на придомовой территории чистота и порядок.

Однако здешние новоселы недолго радовались комфорту, обещанному застройщиком при продаже квартир. Несколько месяцев назад была изменена схема движения по ул. Армейская, и их новостройки, как в сказке о Золушке, вмиг превратились из комфортного жилья в опасное для проживания место. На жителей домов, расположенных вдоль оживленной магистрали, вместе со всеми благами цивилизации хлынул поток автомобилистов, срезающих пути прямо по придомовой территории «Зеленого городка».

Межквартальный проезд между домами стал транзитным маршрутом для грузового и легкого транспорта. Прогуливаться здесь теперь рискованно, а чтобы добраться до подъезда на автомобиле, приходится стоять в пробке… в собственном дворе.

Вот лишь некоторые «впечатления» здешних жильцов, высказанные на интернет - форуме:

«Если идти от автобусной остановки через арку дома ул. 9 мая, 53, то до арки просто дойти невозможно! Машины гоняют, ни коляски, ни велосипеды не пропускают, нет даже лежачего полицейского! Недавно была авария на выезде на улицу Урванцева, так образовалась пробка во дворах! Ну, это просто невозможно, все едут через дворы наши!».

«Невозможно ни пройти, ни даже подъехать к своим домам и подъездам! Здесь живем мы, и живут наши дети, ведь их безопасность главнее всего! Давайте вместе это решать и не оставайтесь к этому равнодушными!».

За чьи ошибки расплачиваются проживающие здесь граждане — проектировщиков или застройщиков, и можно ли движение на Армейской «повернуть вспять» — эти вопросы только предстоит выяснить. Но что же людям делать сейчас?

Жители на баррикадах

Группа местных активистов решила проблему просто: дорогу между домами перегородили бетонными блоками, и проезд по двору стал невозможен. Казалось бы, теперь всем можно наслаждаться временным затишьем. Однако поток машин, натолкнувшись на преграду, стал объезжать препятствие рядом — вдоль соседних домов. Автомобильная пробка, а вместе с ней и проблема, переместилась от одних жителей «Зеленого городка» к другим.

И вот уже снова возмущения на форуме: «Поставили блок? И что теперь? Вы видели? У нас 51 дом, под окнами теперь пробки стоят, ездят фуры грузовые! Я не знаю, как у вас там обстановка с 49 домом, но если через день это не пройдет, будем поднимать вопрос и убирать! Уж извините! Если делать, так делать так, чтобы всем было хорошо! Может, подумаем вместе, куда их можно переставить, чтобы всем было хорошо?».

Вот как вышло: пока одни полагали, что решили проблему, другие — звонили в разные инстанции и писали жалобы по поводу действий первых. Вследствие чего на территории «Зеленого городка» появились представители проверяющих органов, и в присутствии полицейского работникам УК пришлось убрать самовольно уложенный блок.

За полицейскими прибыл представитель службы строительного надзора и жилищного контроля, который заграждения на дороге не обнаружил. Однако сразу после проверки жильцы снова уложили там бетонный блок. В данное время Служба устанавливает законность его появления на проезжей части, результаты проверки будут известны в начале декабря.

Пока надзорные инстанции разбирают жалобы, инициаторы установки блоков обвиняют управляющую организацию в воспрепятствовании собственникам жилья распоряжаться придомовой территорией. А УК, в свою очередь, вынуждена исполнять указания контролирующих инстанций, которые проводят проверки по жалобам жителей.

Как же нужно действовать гражданам, чтобы воспользоваться своим правом распоряжаться придомовой территорией? Как узаконить права на общедолевую собственность в отсутствии кадастрового паспорта и границ земельного участка? Как урезонить жалобщиков и заставить обслуживающую организацию подчиниться воле жителей? Для этого собственникам необходимо организовать общее собрание собственников помещений МКД и принять на нем соответствующие решения.

В рамках закона

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К его компетенции относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В данном случае жители «Зеленого городка» на общем собрании собственников жилья могут определить границы земельного участка и путем голосования решить, какой вид ограждения нужно установить (шлагбаумы, заборы, охрана или др.).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если принятое собственниками жилья на общем собрании решение приведет к дополнительным сборам (например, на охрану или на ограждения), остальные жители будут обязаны подчиниться решению большинства и оплачивать эти дополнительные удобства.

На основании решения общего собрания управляющая организация заключит договоры с подрядчиками, согласует сметы с жильцами и обеспечит ограждение придомовой территории в законном порядке.

Умение распоряжаться общедолевой собственностью в соответствии с законодательством способствует укреплению добрососедских отношений и повышает авторитет инициативных групп граждан среди жителей дома.

КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА

- Понятие придомовой территории законодательно не определено. В общеприменительной практике под придомовой территорией понимается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и объекты благоустройства, входящие в состав общего имущества МКД (детские игровые площадки, малые архитектурные формы и т.п.

В состав общего имущества в соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Формированием земельных участков под МКД занимается орган местного самоуправления в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений.

В случае со вновь возведенными МКД, как в жилом микрорайоне «Зеленый городок», для формирования земельных участков может потребоваться время.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (Федеральный закон от 29.12.2004 № 189ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Пока земельный участок не сформирован, границы придомовой территории определяются самими собственниками (п. 1 Правил № 491) либо застройщиком (до момента заселения в новый дом жильцов и оформления ими документов о праве собственности на квартиры) путем указания в договоре управления, заключаемом с управляющей компаний, того, какая территория признается придомовой и обслуживается УК.

В нашем случае по условиям договоров управления УК обслуживает территорию до 5 метров от МКД по ул. 9 Мая, 51, 53, 55. В эти границы попадают в основном тротуары и газоны. Междомовой проезд, который и был перегорожен блоками, в придомовую (обслуживаемую) территорию не входит.

Для разрешения ситуации с блоками необходимо, прежде всего, определить, на чьем земельном участке они были поставлены.

При несформированных земельных участках, до того момента, пока собственники домов на общих собраниях собственников не решат принять в общедомовую собственность этот междомовой проезд (что требует также внесения соответствующих изменений в договоры управления с УК), он будет признаваться муниципальной территорией, и ответственность за него несет исключительно муниципалитет, который и должен определить, нарушаются ли какие-либо нормы перекрытием дороги блоками или нет.

Каких-либо специальных норм, оговаривающих возможность и правила установки блоков или шлагбаумов на придомовой территории, в настоящее время в Красноярске нет. Ранее действовало Положение о порядке размещения временных сооружений на территории г. Красноярска, утвержденное постановлением главы г. Красноярска от 09.02.2010 г. № 55, в котором предусматривалось получения согласования для размещения шлагбаумов, в том числе на придомовой территории.

Для размещения шлагбаумов обязательными были согласования (заключения):

—главного управления по гражданской обороне, чрезвычайным ситуациям и пожарной безопасности администрации города;

—органа, уполномоченного на осуществление государственного надзора и контроля за деятельностью в области обеспечения безопасности дорожного движения;

— землепользователей смежных участков.

Однако в настоящее время данный документ в части согласования установки шлагбаумов не действует (утратил силу).

В случае если спорный междомовой проезд по результатам межевания земель попадет в придомовую территорию одного из МКД либо в общую собственность нескольких соседних МКД (что тоже иногда бывает), решение об установке блоков или шлагбаума уполномочены принимать собственники этого дома (домов) на общих собраниях 2/3 голосов. Это их законное право!

Те собственники, которые недовольны появлением блоков, вправе обратиться в департамент с просьбой о формировании земельных участков таким образом, чтобы междомовой проезд не был отнесен к какому-либо дому, а остался «закрепленным» за муниципалитетом. В таком случае именно департамент будет определять схемы проезда и, видимо, попытается найти компромисс в сложившейся ситуации.

 Газета «ЖКХ ПОСТ»

Доступ в закрытый раздел сайта для представителей организаций ЖКХ, подписанных на журнал "ЖКХ ПОСТ"