Новое на сайте

Предыдущая Следующая Страница:

Управлению по работе с ТСЖ г. Красноярск…

Официальная информация Просмотры:11

В соответствии с распоряжением администрации г. Красноярска № 23‑гх от 01.03.2018 г., подписанным зам. Главы города — руководителем департамента городского хозяйства Ю. В. Шестопаловым, утверждены изменения Устава МКУ г. Красноярска «Управление...

Читать далее

Предоставление субсидии из бюджета г. Кр…

Документы Просмотры:18

Форма заявления о предоставлении субсидии из бюджета города в целях финансового обеспечения затрат в связи с реализацией мероприятий по благоустройству дворовых территорий многоквартирных домов, направленных на формирование современной городской среды, и...

Читать далее

Приложение к распоряжению администрации …

Документы Просмотры:40

Положение о порядке  привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (за исключением затрат в связи с исполнением краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества...

Читать далее

 

Оптимальная схема договорных отношений

Как сообщила заместитель директора по сбыту электроэнергии ОАО «Красноярскэнергосбыт» Т. Н. МОРОЗОВА, после выхода Правил предоставления коммунальных услуг в организации несколько изменился принцип построения договорных отношений. Сейчас заключаются договоры технологического присоединения, отпуск электрической энергии идет на весь жилой дом и расчеты производятся по показаниям общедомовых приборов учета. Собственники жилья рассчитываются в ТСЖ, только в 54 товариществах абоненты напрямую рассчитываются с этим поставщиком.
 Для построения эффективных договорных отношений с ТСЖ, которые распределяют электроэнергию, поставляемую этой организацией непосредственно по абонентам, «Красноярскэнергосбыт» стал оказывать такую услугу, как заключение агентского договора, по которому производит распределение электроэнергии по бытовым потребителям, в том числе если есть необходимость распределения электроэнергии, расходуемой на лифты и места общего пользования, по абонентам в соответствии с правилами оказания коммунальных услуг. Если ТСЖ настаивает на другом способе распределения, мы, — говорит Т. Н. Морозова, — в принципе готовы и это сделать. Сегодня жилищные организации могут выбрать набор платных услуг, которые оказывает «Красноярскэнергосбыт»: снятие показаний, расчет, выдача счетов-квитанций, вплоть до подачи материалов в суд. Изменение подхода уже дало результаты. «Если раньше мы собирались по поводу того, что ТСЖ нам должны, то сегодня я затрудняюсь назвать товарищества, имеющие большие задолженности», — утверждает Тамара Николаевна. — Основной проблемный вопрос у этого поставщика электрической энергии — задолженности управляющих компаний, которые входят в состав ГУК «Жилфонд». Представительница ОАО «Красноярскэнергосбыт» озвучила, что задолженность «Жилфонда» составила более 100 миллионов руб. 
    
Т. Н. Морозова: « Начиная с 2008 года мы не можем найти общий язык в тех домах, которые оснащены у нас общедомовыми приборами учета, и абоненты этих домов не приняты на расчеты. До сих пор у нас с ними не заключены договоры, хотя тексты договоров мы им уже отправили. И, конечно, основной вопрос — это расчеты за места общего пользования и лифты. ОАО «Красноярскэнергосбыт» было вынуждено обратиться в Арбитражный суд для решения вопроса по оплате потребленной электроэнергии, уже появились решения арбитражных судов по трем управляющим компаниям «Жилфонда», обязывающие его произвести оплату.»
 Представители «Жилфонда», принимавшие участие во встрече, ограничились короткими репликами о том, что тексты договоров, предложенных «Красноярскэнергосбытом» в 2009 году, не соответствуют действующему законодательству, о чем был направлен протокол разногласий, а суммы долга, которыми оперирует представитель акционерного общества, значительно меньше. 
          Начальник управления реализации теплоэнергии ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» Ю. М. МАЛАШИНА рекомендовала при получении проекта договора, если у ТСЖ возникают какие-либо разногласия, в рабочем режиме решать их путем подписания протокола согласования. Таким образом удается снять большинство вопросов. На взгляд Ю. М. Малашиной, проблемы лежат в несколько иной плоскости. «Здесь уже озвучен вопрос по агентскому договору и по процентам за сбор платежей, — говорит она. — Но есть еще один большой вопрос в наших отношениях — это желание жилищных организаций различных форм образования иметь расчеты по нормативам. В части оплаты мы готовы всем идти на встречу. Когда к нам обращаются УК и ТСЖ, мы предлагаем им заключение соглашений об оплате в размере 1/12. Обращаются, как правило, товарищества, которые не имеют приборов учета. Не идут на это как раз те ТСЖ, дома которых оборудованы приборами учета». Юлия Михайловна изложила позицию ТГК-13 по поводу заключения агентского договора. Такой пилотный проект компания уже запустила в Канске, он начал действовать в начале прошлого отопительного сезона в сентябре 2009 года. Однако в Красноярске предложить эту услугу теплогенерирующая компания не может в силу объективных причин — охватить большой город  не позволяют ее возможности.
 Юлия Михайловна заметила, что многие ТСЖ при обращении к ней говорят об огромной задолженности населения. Она предложила использовать методы, которые прописаны в договоре с ТГК-13. Механизм, заложенный в нем, может помочь жилищным организациям получить проблемную задолженность.
          Как пояснила начальник отдела тепловой и электрической энергии ООО «КрасКом» Л. А. ПАРФЕНОВА, проблема наружных тепловых сетей, построенных для теплоснабжения жилых домов товариществ собственников жилья, имеет два пути решения вопроса:
— передача тепловых сетей в муниципальную собственность;
— заключение договора оказания услуг по передаче тепловой энергии с энергоснабжающей организацией.
 Как правило, принимая от застройщиков новые тепловые сети, ТСЖ считают экономически невыгодным заключение договоров оказания услуг по передаче.
    Относительно вопроса о невозможности заключения договора на поставку и потребление тепловой энергии для нужд жилого дома без принятия на балансовую либо эксплуатационную ответственность тепловых сетей объяснила следующее:
    — Акт разграничения эксплуатационной ответственности тепловых сетей составляется на основании предоставленных документов товариществами собственников жилья, в случае непринятия тепловых сетей от строительной компании, сети находятся в договоре застройщика. 
       
Начальник договорно-правового отдела ООО «КрасКом» Н. Ю. РЫБКА напомнила, что три года назад стороны уже встречались за круглым столом. Тогда стояла проблема расчета по диаметру трубопровода в отношении жилищных организаций. После приведения в соответствие с действующим законодательством вопрос снят с повестки дня, а значит, нужные отношения были выстроены. Но проблема с наружными сетями осталась. На сегодняшний день законодательно данная проблема не урегулирована в полной мере. Отвечая на вопросы участников о принадлежности наружных сетей, Надежда Юрьевна пояснила, что ООО «КрасКом» выдает технические условия на основании Постановления Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83, где четко определено, что должны содержать технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения ресурсоснабжающей организации. 

 В данных Правилах, а также в новом Градостроительном кодексе отсутствует закрепление обязанности застройщика, который фактически строит на денежные средства инвесторов сети инженерно-технического назначения, передать эти сети как социальную инфраструктуру соответствующему муниципальному образованию. В Постановлении № 83 определено пунктом 7, что ресурсоснабжающая организация, выдавая технические условия при отсутствии утвержденной инвестиционной программы, предусматривает необходимость передачи застройщиком создаваемых сетей в муниципальную собственность. Однако эта, по сути, диспозитивная норма действительна лишь при отсутствии инвестиционной программы. Кроме того, ни порядок передачи сетей, ни ответственность застройщика за неисполнение требования на законодательном уровне не предусмотрены. «Управляющие компании, ТСЖ, иные жилищные организации, имеющие наружные сети в общем имуществе многоквартирного дома, с актом приема-передачи, который не является правоустанавливающим документом, приходят к энергоснабжающим организациям, — поясняет Н. Ю. Рыбка. — До 2010 года мы принимали акт приема-передачи и радовались, что хоть какой-то документ от застройщика имеется, заключали договор, подписывали акт раздела границ. Недавно у нас прошел судебный процесс с управляющей компанией «Луч», которая выступила истцом в процессе с исковым требованием изменить условия договора в части изменения акта раздела границ, но процесс управляющая компания проиграла. Таким образом, жилищные организации становятся заложниками застройщиков. В любом случае принятие в эксплуатационную ответственность товариществами или управляющими компаниями систем инженерно-технического обеспечения возможно лишь при наличии решения собственников многоквартирного жилого дома. Основная проблема касается акта раздела границ на жилые дома старой застройки. 

 Мы,- говорит Н.Ю.Рыбка.- обращаемся в департамент имущества и земельных отношений г. Красноярска, в департамент городского хозяйства, в Роснедвижимость, в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра, наши запросы исчисляются десятками еженедельно. Ответ, как правило, один: «в реестре муниципальной (краевой, федеральной) собственности не значится». Фактически эти проблемы остаются нерешенными. Пробел законодательства здесь очень большой.
     
Независимые эксперты, приглашенные для участия в круглом столе, предложили способы решения этой проблемы. Б. М. ШАТИЛОВ считает, что должна быть соблюдена последовательность решения этого вопроса. «Представители ТСЖ и УК обязательно должны обратиться в департамент городского хозяйства и объявить, что сети такие-то не являются общим имуществом собственников, а дальше пусть голова болит у РСО, у департамента городского хозяйства, но не у ТСЖ». 
Председатель комитета по энергосбережению при ЦС ТПП В. Н. ЛИТВИНОВ напомнил, что несколько лет назад генеральный директор ООО «КрасКом» А. И. Матюшенко публично обещал решить эту проблему и снять ответственность за наружные сети с ТСЖ, а потому рекомендовал обратиться к нему. 
 
Встреча показала, что жилищники и коммунальщики готовы публично обсуждать проблемные пункты отношений и находить пути их оптимизации. Представители власти, имеющие рычаги управления жилищно-коммунальным хозяйством, на встречу не прибыли. Накатанная дорожка многомесячной бюрократической переписки с чиновниками вместо открытого коллективного обсуждения остается единственно возможным путем для снятия проблемных вопросов. Об «эффективности» такого подхода говорили многие участники круглого стола. 

 «Сегодня мы рассматриваем вопросы, которые отражаются на каждом потребителе коммунальных услуг, — подчеркнул В. Н. Литвинов. — Многое из того, что здесь говорилось, — недоработка администрации, она должна была инициировать многие процессы. Там, где нет законов, начинается самодеятельность» . 
Федеральный закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправ-ления в Российской Федерации» относит вопросы организации электро-, тепло-, газо- и  водоснабжения населения к компетенции органов местного самоуправления, — говорит участник встречи директор юридической конторы «Доминат» В. А. КРИВЧИКОВ. — Жизнеобеспечение — это то, что составляет смысл низового уровня власти. В противном случае — зачем она нужна?» 
              
Независимый эксперт Б. М. ШАТИЛОВ так охарактеризовал позиции сторон: «Эффективность договорных отношений, конечно же, определяется эффективностью участников этих отношений. А эффективность участников определяется их уровнем подготовленности. Сегодня действительно профессионально управляющих компаний практически нет. Наиболее неорганизованными в этих отношениях являются собственники, в силу своей низкой подготовленности. Но среди них есть один собственник, всезнающий и все умеющий, — это представитель собственников муниципального жилья. Но назовите мне фамилию или организацию, которая участвует в общих собраниях жителей, кто представляет их интересы? Непонятно кто. В этой троице собственник — исполнитель — РСО наиболее организованными являются все-таки ресурсоснабжающие организации. Они имеют огромный опыт, финансы и если грамотно выстраивать систему взаимоотношений с ними, они законопослушны и лояльны. Кто эти отношения должен выстраивать? Управляющая компания. УК взяла на себя обязанности перед жильцами выполнять все эти требования. Но на сегодняшний день из всего нашего жилищного законодательства трудно понять, что и как выполнять. Возникает вопрос: а кто же должен контролировать это все? Может быть, собственники? Есть один собственник — грамотный, очень многочисленный, но он в это дело не ввязывается и не желает быть ни инициатором общих собраний, ни наводить порядок, ни решать конфликтные вопросы с ресурсоснабжающими организациями ».

 Рассмотрев проблемы организации договорных отношений в сфере ресурсоснабжения и предоставления коммунальных услуг, комитет по вопросам ЖКХ при Центрально-Сибирской ТПП считает необходимым привлечь внимание органов местного самоуправления к следующим моментам: в условиях, когда за управляющими компаниями и ТСЖ законодательно закреплена обязанность по обеспечению предоставления коммунальных услуг, а функции коммунальных организаций ограничены производством коммунальных ресурсов, УК и ТСЖ вынуждены каким-то образом возмещать часть стоимости коммунальных услуг, либо нести убытки, что неизбежно сказывается на качестве жилищных услуг. Говорить о развитии конкуренции и о повышении качества жилищно-коммунальных услуг в таких условиях не приходится.                                                            
     
В отношениях РСО – исполнитель -  потребитель лидирующую роль должен занять потребитель, в том числе органы местного самоуправления как собственники муниципального жилья. В городах России имеется опыт законотворческих инициатив со стороны ОМС, которые позволяют на местном уровне регулировать отношения в сфере ЖКХ.
    Члены Московского комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства также полагают, что интересы управляющих организаций частного сектора экономики практически не учитываются при подготовке нормативных правовых актов для жилищной сферы. Это наглядно проявилось при обсуждении проекта Федерального закона «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решения о содержании которого были предопределены без полного учета прав и интересов управляющих организаций. В связи с чем члены комитета обратились в Минэкономразвития России и Минрегионразвития России провести в III квартале 2010 г. рассмотрение обзора административно-правовых барьеров, препятствующих развитию организаций, управляющих жилой недвижимостью. 
      Некоторые поступившие предложения, вопросы и дискуссионные моменты нашего круглого стола  остались за рамками этой публикации, так как требуют  отдельного обсуждения.  Руководителям жилищно-коммунальных организаций, желающим принять участие в нашей публичной профессиональной дискуссии по заданной теме, предлагаем позвонить по тел. редакции (391) 296-02-43 или написать  по адресу: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра..

 

 

 

 

ЖКХ Красноярск